樊晓娟掀起TREITs的面纱房地产

北京中科医院在哪里 http://bdfyy999.com/
引言房地产，因其高保值、低风险的优势，一直是投资者热衷于一掷千金的领域。但是，相较于股票、期货等其他投资标的物，房地产也因其价格高昂、投资手续繁琐等原因，导致流动性较低，往往让投资者望而却步。区块链时代来临，T-REITs的出现，能否为中小投资者投资房地产打开一扇窗，让房地产投资的门槛降低，而不再是局限于富人的游戏呢？本文将结合案例分析，探讨区块链时代里房地产投融资的机遇和法律风险。一、T-REITs：将REITs上链（一）什么是REITsREITs，是RealEstateInvestmentTrusts的简称REITs，中文翻译为房地产信托投资基金。传统意义上的第一支REITs产品产生于年的美国。REITs的基本原理是由一家信托投资基金持有房地产，投资者通过认购基金份额来参与房地产项目的投资，通过房地产项目经营收益分红或者流转差价获得收益，投资项目的资金应被托管于独立的第三方，房地产本身的经营管理则由专门物业公司来进行。简要图示如下：（二）各法域REITs概况美国对REITs的规定主要有：REITs的总资产至少75%应当投资于房地产资产；对于投资人分散性也有规定，其投资人不少于人，且前五大投资人合计持有的权益比例不能过半；一大特点是税收优惠政策，但必须满足收益的90%以上分配给投资者并且75%以上的总利润须来自于房地产投资收益。美国REITs的投资标的主要是存量房屋，目的更多是为了提高存量房屋的流动性，收益来源主要基于房屋出租收益和房产份额流转的差价收益。新加坡REITs的设立形式可以是公司法人，也可以是信托。若以公司形式设立，则该基金须在新加坡证券交易所公开募集资金，实缴资本须达万新加坡元，年度报告也须涵盖特定信息。若以信托形式设立（较常见），可以公开或者私下募集资金，但是需要满足至少25%的单位信托由至少个大众投资者持有；保证70%以上的资产投资于与房地产相关资产；禁止投资于房地产开发活动等。关于税收，若能遵守每年90%的收入用于红利分配的要求，则可获得税收优惠，对用于分红的利润在REITs层面免征所得税，只需在投资者层面征税，避免了重复征税问题。中国香港REITs只能以信托形式成立，且须在港交所上市。REITs的全部资产仅可投资于房地产项目，禁止投资于房地产开发活动；至少90%的净收益须分配给投资者。关于税收，购置和处置物业时对交易价格和出售利得免征企业所得税；也对投资者层面和公司层面免除了对利润、收入和利得的税务。在中国，虽然与美国的REITs不完全相同，但是也有不少类似的模式。实践中，已经有不少投资于房地产私募基金产品和公募基金产品。但是总体上来说，房地产基金产品的丰富程度和活跃程度与美国仍有较大差距。中国对于REITs和类REITs的相应的法律法规也在完善中。《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号—私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（年2月13日，以下简称“《4号规范》”），对投资于房地产开发企业和房地产项目的私募基金实行严格监管，限制其运作空间。例如，根据《4号规范》，融资款不得用于支付土地出让金或补充流动资金等。年1月23日，中国证券投资基金业协会（以下简称“协会”）在北京召开“类REITs业务专题研讨会”，会议上，有委员代表认为，在我国尚未正式出台公募REITs制度的时期，借鉴REITs的核心理念，探索开展类REITs业务，已成为我国资产证券化业务的重要组成部分，有利于促进房地产市场的健康发展，促进盘活存量资产，支持房地产企业降低杠杆率，是资本市场和资产管理行业服务实体经济的重要手段。[1]（三）什么是T-REITsT-REITs，是TokenizedREITs的简称，指REITs的Token化与上链。随着区块链技术的日益成熟和广泛应用，资产证券化产品的上链受到越来越多的

转载请注明：http://www.abuoumao.com/hykz/8634.html